1 Dans le parc public

Un organisme HLM peut prendre l’initiative de la vente des logements qu’il gère mais ne peut être contraint à vendre des logements même lorsque les locataires en font la demande.

Toutefois, si vous êtes locataire et si vous souhaitez devenir propriétaire du logement que vous occupez, vous pouvez adresser votre demande d’acquisition  à votre bailleur. Celui-ci doit rendre  une réponse motivée dans un délai  de 2 mois suivant la demande.

Un logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire. Il n’y a aucune condition requise relative à l’ancienneté de l’occupation, ni aux revenus de l’acquéreur.

Le logement peut également être vendu :

• au conjoint du locataire,

• à ses ascendants ou descendants  disposant de ressources inférieures  ou égales aux plafonds.

Les sous-locataires et les occupants  sans titre, c’est-à-dire sans contrat  avec l’organisme HLM propriétaire,  sont exclus du bénéfice de l’acquisition.

Pour plus d'infos

• Service Public www.service-public.fr
   

2 Dans le parc privé

2.1. Mes principales démarches  pour réaliser un achat

Vous envisagez de devenir propriétaire d’un logement neuf ou ancien, dans  le parc privé de l’agglomération  toulonnaise. Avant de vous engager,  il est conseillé de bien définir votre  projet, le type d’habitation souhaitée  et d’évaluer votre budget.

Vous pouvez choisir d’acheter un logement existant ou un logement neuf sur plan à construire, c’est ce qu’on appelle la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Si le logement fait partie d’une copropriété, renseignez-vous sur le montant des charges et demandez au vendeur de vous communiquer le carnet d’entretien  de l’immeuble.

Quand vous avez pris la décision d’acheter,  vous signez dans un premier temps avec le vendeur, un avant-contrat ou un contrat de réservation (appelé aussi « contrat préliminaire ») pour un achat d’un logement neuf sur plan ; celui-ci détermine d’ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente.

• Pour l’achat dans l’ancien, cet avant contrat peut être une promesse unilatérale de vente (le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé) ou un compromis  de vente (correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque).

• Pour l’achat dans le neuf sur plan,  ce contrat préliminaire engage le  promoteur à vous réserver un logement. Une fois signé, l’avant-contrat ou le contrat de réservation doit vous être
adressé par lettre recommandée avec accusé de réception et vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation  de cette lettre pour revenir sur votre engagement. Enfin, dès lors que le délai de rétractation est expiré et les conditions pour la vente réunies, vous pourrez ensuite faire établir le contrat de vente par le notaire.

• Pour l’achat dans une copropriété, Si le logement fait partie d’une copropriété, sachez qu’avec la Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové)  du 26 mars 2014, le législateur renforce l’information de l’acquéreur d’un lot en copropriété et ce, à toutes les étapes  du processus d’acquisition (annonces, signature de la promesse ou de l’acte  de vente).

Ainsi, doivent être annexés à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente, les documents qui vous permettront de vous informer sur la situation technique, administrative et financière de la copropriété.

Il s’agit :

- des documents portant sur l’organisation  de la copropriété (fiche synthétique,  règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années),

- des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du vendeur (montant des charges courantes du budget  prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables avant la vente, montant des sommes dues par le vendeur et celles qui seront dues par l’acquéreur, état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, montant de la part de fonds de travaux rattachée au lot principal et montant de la dernière cotisation  au fonds versée par le vendeur au titre  de son lot),

- le carnet d’entretien,

- l’attestation comportant la mention  de la superficie de la partie privative  et de la surface habitable,

- la notice d’information sur les droits  et obligations des copropriétaires  et sur le fonctionnement des instances  du syndicat (arrêté à paraître), - le Diagnostic Technique Global (DTG),

- et le plan pluriannuel de travaux.

Lorsque la vente porte sur un ou plusieurs  lots situés dans de petites copropriétés (moins de 10 lots avec un budget prévisionnel inférieur à 15 000 €), les mêmes documents sont annexés à l’exception de ceux précisant le montant des sommes dues par le vendeur celles qui seront dues par l’acquéreur et de l’état global des impayés de charges et de la dette  vis-à-vis des fournisseurs.

Le délai de rétractation ou de réflexion court à compter de la communication  de ces annexes (sauf pour le carnet d’entretien, la notice d’information,  le DTG et le plan de travaux).

Suite à la loi portant Engagement National pour l’Environnement dite Grenelle 2 du 12 juillet 2010, la prise en compte des caractéristiques techniques du logement que l’on envisage d’acquérir et en particulier, ses performances énergétiques, apparaissent comme l’un des critères essentiels de choix.  En effet, les performances énergétiques du logement sont source d’économies en ce qui concerne le coût de fonctionnement du logement notamment pour les charges de chauffage et le gage d’une bonne revente.

2.2. Les prix

S’informer sur les prix moyens pratiqués est une démarche indispensable  dans votre recherche de logements ;  voici quelques éléments sur les prix  de transactions pratiqués : le site  des prix de l’immobilier des notaires (www.immoprix.com) met à disposition des fourchettes de prix de transactions réalisées sur le territoire. C’est l’une des sources les plus fiables mises à jour tous les trimestres ; le site publie des données moyennes établies à partir d’un grand nombre de transactions.

Par ailleurs, le site www.immoneuf.com vous donnera les caractéristiques  principales (prix, type de logement)  de certains programmes neufs  en cours de commercialisation.

3 À quelles aides puis-je  prétendre ?

3.1. Le Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ)  de l’État

Depuis le 1er janvier 2016, assouplissement des conditions d’attribution du PTZ et de ses modalités de mise en œuvre

• Quel projet immobilier le PTZ  accompagne-t-il ?

Le PTZ peut intervenir dans la construction ou l’achat de tout logement neuf, mais aussi :

• l’achat d’un logement ancien avec travaux importants l’assimilant fiscalement à un local neuf,

• la transformation d’un local, neuf ou ancien, en logement (assimilé fiscalement à un local neuf),

• un logement ancien dont les travaux représentent 25% du coût total de l’opération (soit au moins un tiers de la valeur d’achat du logement seul). Ces travaux correspondent à la création de

surfaces habitables supplémentaires ou à la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables ou à des travaux d’économies d’énergie.

Les devis de ces travaux doivent être obligatoirement fournis et les travaux ne doivent pas avoir été commencés avant l’émission du PTZ

Le PTZ peut aussi financer une partie de l’achat d’un logement social ancien s’il est vendu par un bailleur social à ses occupants ou aux gardiens d’immeuble qu’il emploie.

• Part de financement par le PTZ

Le PTZ finance 40% maximum de l’opération toutes taxes comprises, dans la limite d’un plafond (voir rubrique « revenus des ménages » ci-dessous). Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus. Il ne finance pas la totalité de l’opération et doit donc être complété par un ou plusieurs prêts (un prêt d’accession sociale (PAS), un prêt conventionné, un prêt immobilier bancaire, un prêt épargne logement, des prêts complémentaires).

• Éligibilité au PTZ

Le PTZ est réservé aux primo accédants c’est à dire aux personnes physiques qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt.

Toutefois, cette condition n’est pas exigée si vous ou l’un des occupants du logement êtes titulaire :

• d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité de travailler,

• bénéficiaire de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ou l’Allocation d’Education de l’Enfant Handicapé (AEEH),

• victime d’une catastrophe (naturelle ou technologique par exemple) qui a rendu le logement définitivement inhabitable. La demande doit être alors réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre.

Le PTZ est réservé à l’achat de la résidence principale

Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur pendant une durée de six ans à compter du versement du prêt (ne peut être affecté ni à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d’accessoire du contrat de travail).

Toutefois, un acquéreur peut obtenir un prêt à taux zéro pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de six ans. Dans ce cas, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources, sont inférieures au plafond ouvrant droit à un Prêt Locatif Social.

L’emprunteur qui ne peut occuper le logement que huit mois par an pour certaines raisons professionnelles, de santé ou en cas de force majeure, peut continuer à bénéficier du PTZ.

L’obtention du PTZ, son montant et ses modalités de remboursement dépendent du montant de l’opération, du nombre de personnes composant le ménage, des ressources du ménage et de la zone où se situe l’achat immobilier à financer (TPM se situe en zone A).

Revenus du ménage

Pour être éligible au PTZ, l’emprunteur ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus qui varie selon la zone et la composition du foyer.

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal. L’année de référence à prendre en compte est l’avant-dernière année précédant l’offre (année n-2)

• Durée du PTZ +

La durée de remboursement du PTZ dépend du montant des revenus perçus, de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle le futur logement est acheté. Plus les revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.

Elle s’étend de 20 à 25 ans et comprend 2 périodes :

• la période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (cette période est, selon vos revenus, de 5, 10 ou 15 ans),

• la période de remboursement du prêt, qui suit le différé, varie entre 10 et 15 ans.

3.2. Les aides de la CAF

Sous conditions de ressources et si ce logement est ma résidence principale,  je peux percevoir de la CAF du Var  (ou de la Mutualité Sociale Agricole (MSA), si je relève du secteur agricole) pour m’aider à rembourser mon prêt accession :

• une Aide Personnalisée  au Logement (APL),

• une Allocation Logement à caractère Familial (ALF) : si j’ai des enfants nés ou à naître ou d’autres personnes à charge,

• une Allocation Logement à caractère Social (ALS) : si je ne bénéficie ni de l’APL ni de l’ALF.

3.3. Les aides spécifiques aux salariés des entreprises privées

N’oubliez pas de contacter votre employeur qui peut vous proposer des aides via Action Logement. En effet, il existe plusieurs types de prêt en fonction de la nature de votre projet d’acquisition. Mais qu’il s’agisse d’une acquisition dans l’ancien avec  des travaux de réhabilitation, ou d’une acquisition dans le neuf, voire d’un projet de construction, renseignez-vous auprès d’Action Logement pour déceler le prêt qui sera le plus adapté pour mener  à bien votre projet.

Pour plus d'infos

•  L’ADIL du Var assure une mission de service public consistant à offrir aux particuliers, dans une totale  gratuité, et en toute neutralité, un conseil complet sur toutes les questions relatives à l’habitat, dans ses aspects juridiques et financiers, notamment pour prévenir les  expulsions.

L’ADIL du Var vous accueille  sur rendez-vous :

du lundi au jeudi  de 9h à 13h et de 14h à 17h et

le vendredi  de 9h à 13h et de 14h à 16h

Immeuble Le Galaxie - Bât. B - 1er étage

504 av. de Lattre de Tassigny à Toulon

Tél. 0825 77 88 77 

ou sur www.adil83.org

• La Mutualité Sociale Agricole (MSA)

Pour les personnes salariées  ou exploitantes du secteur agricole,

consultez le site : www.msa.fr

• « Tous les chemins mènent au caf.fr »

Consultez les rubriques : 

« Connaître vos droits selon votre situation » / Sélectionnez la rubrique :

« Vous louez ou vous achetez  un logement ».

Ou

« Les services en ligne » / Sélectionnez

la rubrique : « Estimez vos droits » /

Sélectionnez la rubrique :  « Faire une demande en ligne ».

Ou

« S’informer sur les aides » / 

Sélectionnez la rubrique : 

« Logement et cadre de vie ».

Tél. 0810 25 83 10
 

• ACTION LOGEMENT 

(anciennement « 1% logement »)

www.actionlogement.fr

C’est la dénomination usuelle de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction, instituée en 1953  pour les entreprises du secteur  privé non agricole.

Les produits d’Action Logement sont dispensés par des Comités Interprofessionnels du Logement (CIL).

Votre interlocuteur sur les aides  d’Action Logement sur le bassin de TPM,

le CIL Méditerranée à La Garde : 

60 rue Jean Baptiste Clément

Tél. 04 94 08 96 90

Pour plus d’informations : 

www.cil-mediterranee.com,

rubrique « Acheter »
 

• Références de prix

www.immoneuf.com / www.immoprix.com